本平台法律顾问：陕西宁康律师事务所韩妮君律师
近日，安康一位退休老干部针对即将颁布实施的《安康市物业管理实施办法》存在的问题及如何改进，给市长信箱写的一封建议信。该信在网络上传播后引起广泛热议，网友好评如潮。网友表示：感佩退休老领导的为民情怀。政府如果能出台有关利民政策，相信安康千千万万的业主感恩不尽!如果物业的服务和费用能成正比最好，而业主也有权更换物业该多好……
建议信全文如下（有点长，但字字到位）：
启方市长：
看了市政府《关于印发安康市物业管理实施办法的通知》(安政办发[]号)，我们几个退休的老同志有点看法，商定由我代笔写出，提请市长们警觉一下。
一、市政府的《物业管理实施办法》第25条：建设单位向物业服务企业移交物业时，应当办理书面移交手续，同时移交下列资料：其中第一款，应为竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图以及消防验收意见书等竣工验收资料;
其它五款与省人大颁布的《条例》第五十三条五款移交内容相同。
注意，市政府的《物业管理实施办法》在这里却单单将省《条例》第一款中的移交单体建筑、结构、设备竣工图一句遗漏!
还有更重要的是：亦将省《条例》五十三条中物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交业主委员会重要一句遗漏!!
特别是，市政府《物业管理实施办法》在这里将省《条例》五十三条中建设单位应当自业主委员会选举产生之日起十日内，将物业管理区域的土地使用证、物业管理用房产权证移交业主委员会另一句尤其重要的规定遗漏!
省人大颁布的《条例》是自年5月1日起施行的。而长兴小区上届业委会成员莫自立(原计划委员会退休干部)告诉我，长兴小区第二届业主委员会是年7月经市房管局备案批准成立的，同年9月，业委会向长兴集团提出，按照省《条例》规定，要求对小区土地证、公共设施产权证以及竣工总平面图等资料进行留存。当时小区服务中心经理王晓伟(音)只是把土地证复印件给业委会成员在会上看了一下，答复原件不给!其它资料以后再说，其口气之硬超过政府工作人员!业主委员会找城管局，城管局推房管局，以后搁置!
二、温家宝总理第号令和李克强总理号令《国务院物业条例》都是在29条中规定移交四项。第一项均有移交单体建筑、结构、设备竣工图!而我市《条例》又偏偏遗漏!
同时我市还将重要的一句：即服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会一句遗漏!!
请你们注意，凡是学过工程制图学的都知道，单体建筑、结构、设备竣工图之重要!为什么国、省《条例》均在第一条中明确移交，而我市却偏偏遗漏!而且省《条例》还进一步规定建设单位必须要将小区土地使用证和物业用房产权证在小区业主委员会选举产生之日起十日内移交。实践证明这都是沿海发达地区诉讼的需要和结果!
三、我们认为市政府的这个《物业管理实施办法》的这些遗漏不是一个简单的问题。第一，它使得市政府的这个文件失去了公平、公正!这个文件底稿如果是市政府秘书起草的，说明对国、省文件精神领会不够;如果是城管代劳那就应另当别论。为何偏袒建设方、物业服务企业?第二，为何建设方至今资料不交?致使国务院《条例》和省人大《条例》在我市至今不能贯彻落实，请你们深思和研究!
我市的各小区物业服务公司与原建设单位基本是没有脱钩的。检查和实际是两回事，城建房管部门敢向你们说硬话吗?你门派有关部门人员访查一下就会明了!
四、国、省《条例》对不执行《条例》规定移交内容的，都是规定由县以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处以1——10万元罚款。我市市、县政府房地产主管部门，对建设单位在小区业主委员会选举产生十日后，不给移交土地使用证和物业用房产权证的进行处罚了吗?!
五、国、省《条例》都对违反《条例》的国家工作人员，明确规定不依法履行监管职责或者发现违法不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任，不构成犯罪的，依法给予行政处分。
六、国、省《条例》对不执行本条例规定条文的具体法律处罚条文也很有特点的，国务院规定法律条文是12条，而省人大规定的法律条文却多达23条，这是为什么?
七、市政府的这个文件我觉得在文字上也值得推敲，特别是“第七章附则”更有意思，文件前文都是“物业服务企业”而在这章里却变成“物业管理企业”这里的业主我觉得应为业主委员会，不知分管市长是怎么签发的。
建议：
1、请市政府责成城管部门弄清楚临街高层小区底层商户的房屋产权。如是租赁建设单位或物业公司的，其年收入是否记账纳税并告诉给了该小区业主委员会!
2、多层小区底层的储藏室、车库，在业主的购房产权证上并没有任何记载!业主只存有一张建设单位的收款收据，请市政府城建部门给以解释：建设单位能够向业主这样出售吗?如果是出售使用权，这合法合理吗?
3、人代会召开后市政府应责成城建房管部门依法规做好三件事：一是建立健全各小区业主委员会;二是抓紧督促监督移交资料;三是务必要求物业服务企业摆正同业主委员会和业主的关系，对没有同原建设单位脱钩或假脱钩的必须真脱钩。要进一步改革开放，鼓励小区业主委员会引进和招聘外地的物业服务公司来我市公开、公平、公正竞争。这是我市应办而未办好的三件事!
4、这个材料呈送给各位市人大领导同志，如认为是问题或可行，请作为议案或提案在人代会或政协会上提出!
安康市区老旧多层小区和新型高层小区住户人数估计约有数万，加上其它九县的各种小区住户人数，恐怕城建部门也没有一个统计总数!不为这些众多市民办事就应了那句话;当官不为民做主，不如回家种红薯!
市人大退休干部田广文
年12月16日
这位离退休老领导叫田广文，是安康市第一届人大常委会副主任。在接受采访时说，即将实施的《安康市物业管理实施办法》总体来说，与中、省《条例》的精神都不太相称。
田广文告诉记者，退休后和另几位退休的老领导一起，一个一个小区的转、了解情况、听取意见，几乎走遍了江南江北所有的老旧小区，他发现安康城区目前几乎所有的小区物业公司是开发建设公司的下属公司，房屋建好后直接交给物业公司，不进行公开招标，没有实行建管脱钩。小区物业使用的办公用房没有水电表、超市等用房产权不明，实际停车位与业主数量不符、小区广告收费、停车位出售和租赁收费、收支不透明等等。“这里面存在很大一笔黑账，物业公司用的水电、部分用房、广告收入等实际上都是业主共有的，但费用却并没有用来给业主减少物业费。”
田广文表示，安康的物业管理还有很多的问题，自己和其他几位老干部会持续